编者按：

保租房改建是亮点

深圳楼市止跌回稳需要“组合拳”

香港“撤辣”一招见效，深圳调控需告别“小步缓行”。

深圳近期推出非居住房屋改建保障性租赁住房政策，是盘活存量资产、破解职住平衡难题的务实之举。将闲置的商业楼宇、写字楼、酒店等转化为保租房，既激活“沉睡”资产、创造持续现金流，又有助于引导郊区租客回流中心城区，缩短通勤距离，实现居住与就业的更优衔接。

但必须清醒认识到，当前深圳楼市“有价无市、止跌乏力”的深层次症结，绝非单一租赁政策所能根治。租赁市场优化是重要的“民生配菜”，而购房市场信心重建才是“稳市主菜”。在渐进式调控边际效应递减的背景下，深圳亟需拿出系统思维，推出真正有力、有效的深圳版稳地产“组合拳”。

一、楼市症结：信心缺失与流通阻滞，温和调控已难破局

现实数据揭示困境：一方面，深圳甲级写字楼空置率攀升至31.6%，核心区与非核心区市场分化加剧，大量商业资产利用率低下；另一方面，住宅市场表面有成交支撑，却难掩“止跌基础不牢”的实质。

不同机构数据出现分歧，如有统计称二手房连续8个月超5000套，亦有数据显示10月前18天仅成交2007套，这恰恰反映市场仍处底部震荡阶段，购房者信心严重匮乏。

更为关键的是，9月出台的分区限购政策，仍在福田、南山、宝安新安街道等核心区域保留较多限制：企事业单位购房需设立满1年、缴税100万元、员工10人以上等条件，非深户购房仍需1年社保。

这在无形中将具备购买力的改善型、投资型需求阻挡在核心区市场之外。保租房政策有助于解决居住刚需，但无法疏通“有购买力者不敢买、符合条件者买不了”的市场流通梗阻。

二、香港启示：政策“组合拳”如何迅速激活市场

香港楼市在经历周期性调整后，通过一系列精准施策实现了市场止跌回稳。其政策设计的系统性与执行力度，为深圳提供了重要参考。

全面撤销住宅物业需求管理措施(俗称“撤辣”)是香港稳定楼市的关键一步。去年2月，香港特区政府宣布撤销所有住宅物业交易额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。这一政策彻底消除了外来买家的额外交易成本，向市场传递了明确的鼓励信号。

同步修订的物业按揭贷款措施，将价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成。这一举措显著降低了购房首付门槛，有效激活了潜在需求。

针对人才引进与资金流入，香港推出了“新资本投资者入境计划”，要求申请人在港投资不少于3000万元，并放宽物业投资限制。同时，“高才通”计划吸引了大量高端人才，近三成选择在九龙东、观塘等区域租住，直接带动了当地住房需求。

在供应端，香港房屋委员会通过缩短新居屋禁售期从15年至10年，增加了市场流动性；同时将“白居二”配额增加至7000个，并将绿、白表配额比例由40：60调升至50：50，优化了保障房与商品房的衔接机制。

香港政策的特点在于响应迅速、措施全面。从去年10月初步调整到今年2月全面撤辣，仅用了四个月时间。这种快速响应机制避免了市场陷入“下跌-观望-进一步下跌”的恶性循环。

三、智库建议：五招组合拳，为深圳楼市注入复苏动力

基于王牌智库的调研与研判，并结合香港成功经验，建议深圳推出以下五大实招，力争快速扭转市场预期：

1. 核心区供地与限购松绑双管齐下，激活即时需求

短期内于福田、南山区适时推出优质住宅用地，并勇于以反映其价值的高地价出让。核心地块是楼市的“价值锚点”，合理的高地价并非推高房价，而是向市场传递“深圳核心资产价值依然稳固”的明确信号。

同时，应彻底放开福田、南山及宝安新安街道的限购，取消企事业单位购房的各类不合理限制，让具备购买力的群体顺畅入市，有效激活核心区域购房需求。

2. 写字楼补贴与总部经济激励并举，培育长期需求

针对甲级写字楼高空置率问题，建议对福田、南山、罗湖等核心区域的写字楼租户给予一至两年的租金补贴，此举既能提升出租率，又可吸引企业入驻，从而带动就业与衍生住房需求。

应加大对内地企业研发总部迁入深圳的奖励力度，可参考福建等地对研发总部高达3000万元设备补助的标准，在前海现有政策基础上，叠加税收返还、人才住房配套等优惠，重塑“深圳引力”。

3. 减免二手房交易税费，畅通市场循环

当前深圳二手房增值税征免年限虽已调整至2年，但改善型需求的置换成本依然较高。建议对成交金额较高的二手住宅(如超千万级别)，推出税费全额减免或提供大额补贴。

按现行税率计算，一套千万级住宅的契税、个人所得税合计可能超过20万元，予以减免将显著降低置换门槛。唯有让二手房市场顺畅流动，形成 “卖旧买新”的良性循环，新房市场方能随之回暖。

4. 借力重大节会宣传，提升城市综合吸引力

紧抓承办全国十五运会、2026年APEC峰会等国际性、全国性重大活动的机遇，加大城市形象宣传推广力度，向全国乃至全球充分展示深圳的创新活力、发展潜力与宜居环境。

城市吸引力是楼市信心的基石，正如北京APEC、杭州G20后城市价值获得显著提升，深圳应借助这些顶级平台，让更多人认识并认同其发展前景。

5. 协同发展保租房与商品房，完善住房供应体系

在持续推进非居住房屋改建保租房政策的同时，需着力优化供应结构，重点在产业集聚区、轨道交通站点周边布局房源，切实提升“职住平衡”水平。

通过保租房有效满足新市民、青年人的基本居住需求，为其积累财富、未来步入商品房市场创造条件，最终构建起“保障房托底安居、商品房满足改善”的协同发展格局。

四、沙盘推演：香港经验对深圳的启示

香港楼市政策的最大启示在于从需求管理转向生态建设。香港通过资本投资者入境计划、扩大非本地生学额等措施，为楼市引入持续需求。

深圳可借鉴此思路，在吸引人才和资金方面推出更有针对性的措施。特别是在前海等重点区域，可考虑进一步放宽投资置业限制，吸引国内外高端人才，培育新的住房需求源。

香港在保障与市场协同关系的处理上也值得参考。2025年施政报告推出了公营房屋六项核心措施，包括调整居屋申请者比例、增加“白居二”配额等。

对深圳而言，在增加保障性租赁住房供应的同时，也应更好发挥市场在资源配置中的作用。通过二手房市场税费减免、商品房限购优化等措施激活市场流动性，形成良性发展格局。

政策响应速度与力度的拿捏至关重要。香港案例表明，当市场出现根本性变化时，温和渐进式的调控效果有限，需要更有力的政策来扭转预期。

深圳作为先行示范区，若继续步伐迟缓，不仅可能流失本地改善型需求，更恐错失吸引外部资本的良机。

结  语：

面对当前市场，深圳可考虑在核心区域适度优化限购政策，吸引具有实际购买力的改善型需求入市，同时通过税费减免降低交易成本，让二手房市场率先活跃。

房地产市场的稳定是城市经济发展的“晴雨表”。深圳楼市的止跌回稳，不仅关系到本地经济健康发展，更对全国房地产市场调控具有示范意义。

唯有拿出改革初期敢为人先的魄力，推出切实有力、协同配套的政策组合拳，方能推动楼市尽快回归理性、健康的运行区间，真正履行其作为先行示范区的使命与担当。

(上官同君系王牌智库首席专家、董事长)