【王牌说市】||房市解析：稳字当头压实主体责任，因城施策促进健康发展
时间:2019-04-08来源:王牌智库 作者:acebm 点击:
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2019年3月5日，国务院总理李克强在十三届全国人大第二次会议上作政府工作报告。本文基于政府工作报告以及当前面临的实际情况进行梳理，分析2019年房地产行业面临的新的发展形势。
1、从去库存到稳楼市，2019年房地产稳定发展是大势所趋
关于房地产方面，2019年政府工作报告作了新的定调，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。这与年前召开的经济工作会议总基调一致。
王牌智库认为，今年政府工作报告中没有提及“房住不炒”，也没提及“租购并举”等言论，整体基调比较温和，“促进房地产市场平稳发展”，稳字当头。所以2019年，楼市的总基调还是以稳为主，仍然是“坚持住房居住属性”，住房回归居住属性将会长期坚持。同时，在国家稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期“六稳”方针的指引下，2018年末，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，进一步说明“稳”将成为2019年房地产市场的主基调。
中央政府首提“落实城市主体责任”要求，与2017年提出的“落实地方政府主体责任”，措辞上有所变化，这意味着国家坚持“因城施策”的总基调不变，更加注重以市场为导向的因城施策。这可能意味着中央不再搞一刀切政策，赋予各城市以更大的主动权，要求各地方政府要因地制宜、因城施策。
2018年8月，深圳市发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，也提出构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，通过市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四大类，以满足不同人群的居住需求。同时探索符合深圳市情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。
近日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，我国住房供应体系已成型，就是建立“保障体系和市场体系并重、租购并举”的清晰稳定的住房供应体系。未来我国住房将包括四类，分别是保障体系下的租房和购房供给，即公共租赁房和共有产权房，以及市场体系下的租赁住房和商品房。这四类房子在不同城市供应的比例应不一样，各级城市则需要根据各地实际确定。从秦虹的讲话中，也可以理解2019年为什么要落实城市主体责任，一是各地住房市场需求不同，二是不同城市的住房需求不同，要根据城市实际情况进行分类供应住房。
王牌智库认为，在确保房地产稳定运行的前提下，“一城一策”将成为主流。各城市未来要因地制宜确定住房发展和市场管理目标，有效控制房价，体现政府责任担当。一方面，继续保持政策连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。
2、持续推进保障房建设，棚改进入收官倒计时
关于棚户区改造，2019年政府工作报告中提出“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”没有提出具体的棚改指标，这和往年提出的明确目标有所不同，但是从“继续推进保障性住房建设和棚户区改造”的政策总导向来看，2018-2020三年棚户区改造的既定目标1500万套不会改变。2018年全国棚改已超额完成目标580套，实际完成626万套，还剩下874万套，平均每年437万套。王牌智库认为，棚改基本已到收官阶段，从2019河南棚改目标从50万套下调至15万套可以看出，未来2年进入攻坚收尾阶段，棚改总体规模逐渐回落也符合按照计划目标推进的预期。
3、存量市场受到高度重视，房企迎来转型升级新机遇
政府工作报告中明确指出，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
关于老旧小区改造，这和以往的棚户区改造的做法有所不同，“加装电梯”从去年的“鼓励有条件的加装电梯”变成了“支持加装电梯”。另外，报告中也提到从便利店、步行街、停车场等多方面完善老旧小区配套设施，老旧小区改造以综合整治提升为主，有可能未来将不对老旧片区进行大规模的拆迁改造。
王牌智库认为，随着传统的棚户区改造的整体拆迁安置进入尾声，房地产可利用土地逐渐向城市边缘扩展，主城区主要以存量房为主。此次工作报告对城镇老旧小区的发展建议以改造提升为主，从局部改造、基础设施、配套升级等手段进行改造，一方面，增加城市服务业的活力，增加就业；另外，也为房地产企业未来发展转型升级提供了方向，在房地产企业开发成本日渐高压的环境下，对具有旧城改造能力的房地产企业，可以考虑从“城市开发商”向“城市运营商”身份的转变，增加企业的生存空间。
4、稳步推进房地产税立法，短期内出台的可能性不大
关于房地产税，政府工作报告明确表示“稳步推进房地产税立法”。这和去年的说法区别不大，从“稳妥推进”转变为“稳步推进”，从2014年提出“做好房地产税立法相关工作”，2018年提出“稳妥推进房地产税立法”，到今年两会提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。
王牌智库认为，从往年政府工作报告关于房地产税的表述，说明房地产税立法进程不断加快。这也意味着后续会积极推进，但房地产税作为一个重要税种，涉及中央与地方的财政分配问题，涉及面很广，需要有较长时间的准备期。从目前的信息来看，2019年房地产税依然处于立法前的准备阶段，短期出台的可能性不大。
5、集体经营性建设用地入市，为产业地产发展提供条件
关于农村土地改革，中央一号文件提出修改相关法律全面推开农村土地征收和集体经营性建设用地入市，探索适度放活宅基地和农民房屋使用权的有效途径。此次政府工作报告提出“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。
王牌智库认为，集体建设用地入市开始从试点走向全国，充分体现了“多主体供给，多渠道保障”的土地供给侧改革思路。这意味着政府不再是唯一的建设用地供应者，非农建设用地将不再必须国有。另一方面，2018年12月23日《土地管理法修正案（草案）》中设置了集体建设用地入市的限制条件，仅工业、商业等经营性用途的集体建设用地可以入市，短期内对住宅类房地产没有直接影响。长期来看，随着土地资源要素的流转，集体经营性建设用地使用的障碍将会减轻。具有生态资源和文化优势的乡村，将会大力发展休闲旅游、餐饮民宿、健康养生、养老服务等产业，助力乡村经济高速发展。
综 述
王牌智库认为，从2019年政府工作报告中提到房地产关键词来看，对房地产的预期就是“平稳发展”。政府把稳经济和稳就业排在首位，和房地产相关的稳投资排在靠后的位置。在中央层面，房地产在中国宏观经济的地位发生了变化，房地产发展已完成了拉动国民经济发展的历史使命。2019年，国家对房地产态度就是稳字当头，整体确保房地产平稳发展，不要大涨大落。另外，报告中明确提出“落实城市主体责任”，房地产调控政策也会出现明显的分化，地方政府应根据自己对土地财政的依赖程度和负债情况制定相应的调控政策，保障房地产市场稳定发展。
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