一、国内基本形势分析
（一）房地产开发投资情况
[阅读原文]2017年1-8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1-7月份持平。其中住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。
受调控政策的不断影响，今年4月份以来，全国房地产开发投资额增速持续收窄，8月份增速趋稳。
1-8月份，房地产开发企业到位资金99804亿元，同比增长9.0%，增速比1-7月份回落0.7个百分点。
今年以来，全国房地产开发企业到位资金增速整体波动幅度不大，向稳趋势明显。
（二）商品房销售和待售情况
1-8月份，商品房销售面积98539万㎡，同比增长12.7%，增速环比下降了1.3个百分点；商品房销售额78096亿元，增长17.2%。增速环比下降1.7个百分点。8月末，商品房待售面积62352万㎡，比7月末减少1144万㎡。其中，住宅待售面积减少987万㎡。
2017年以来，全国商品房销售面积和销售额增速不断收窄，中间虽偶有波动，但总体放缓的趋势并未改变。
（三）房地产开发景气指数
8月份，房地产开发景气指数为101.42，与7月份持平。
虽然调控持续收紧，但整个房产市场并没有想象中的衰退，2017年1-8月份，国房景气指数持续走高，6-8月份指数稳定在101.4左右。
注：全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
目前来看，房地产投资增速比较平稳。近期房地产调控趋紧市场成交虽受到一定影响，但国房景气度依然呈平稳上升趋势，回升明显，说明当前密集的调控并没有影响市场信心，当前楼市表现出调控中整体向好的发展态势。因此，未来全国房地产市场有望保持平稳健康发展态势。
二、郑州市场分析
（一）土地市场分析
1.土地供应分析
2017年8月郑州市土地市场供应7宗，供应面积共计23.3万㎡，环比下降了69.3%。经历了7月份土地供应小高潮，8月份全市土地供应呈现回落态势。
２．土地成交分析
8月份，郑州市土地市场成交13宗；成交面积共计75.95万㎡，环比上涨了365.2%。土地交易市场在经历了土拍新规的调控之后，地价渐趋理性。
2017年1-8月份郑州市供地较少，供不应求格局持续。在持续的楼市调控环境下，相对于去年火爆的土地市场，今年上半年尤其是二季度郑州市土地市场整体比较平静。在郑州市政府“稳价放量”、加大土地供应、继续大力实施棚户区改造等政策的指导下，预计下半年土地市场将持续稳定。
（二）房地产市场分析
1.商品房市场分析
（1）供求走势分析
2017年8月，郑州市商品房供给量为287.04万㎡，环比减少12.9%；商品房销售面积284.49万㎡，环比下降5.8%。8月份，郑州全市商品房供求比为1.01。
注：从2017年4月份开始，郑州市住房保障和房地产管理局发布的郑房指数将上街区、荥阳市、中牟县、新郑市、新密市、登封市等周边县市都统计在内，不再单独发布郑州市区的房屋成交数据(下同)。
（2）量价走势分析
2017年8月，郑州全市商品房销售一共27974套(间)，比7月份减少4341套；销售均价8051元/㎡，环比下跌7.9%。
2.商品住宅市场分析
（1）供求走势分析
2017年8月，郑州市商品住宅预售面积为248.32万㎡，环比增加了1.2%；商品住宅销售面积255.4万㎡，环比减少4.8%。8月份，郑州市商品住宅供求比为0.97。
（2）量价走势分析
2017年8月份商品住宅销售23395套，销售均价7735元/㎡，环比下降6.8%，创今年4月份以来新低。
3.二手房市场分析
2017年8月份，郑州全市二手房交易59.13万㎡(6151套)，均价为10870元/㎡。郑州二手房市场主要以二手住宅交易为主，8月全市二手住宅交易57.15万㎡(5993套)，较7月减少了1531套；均价为10830元/㎡，环比下降了1.5%。
从2017年4月份开始，郑州市住房保障和房地产管理局发布的房地产市场数据将周边区域都统计在内，导致二季度商品房供应量和销售量相比一季度均大幅度上升；8月郑州商品房销售量价环比齐跌，说明低价楼盘入市较多或者低价网签的房源数量比较多。在多重政策调控的作用下，郑州房地产市场目前正在逐步进入一个降温且平稳的发展时期。
王牌智库观点
王牌观点一：租赁调控“做加法”，推动郑州楼市健康发展
今年下半年以来，全国多个城市连续出台楼市调控政策，从“房子是用来住”的理念的提出，政府一系列政策就是为了让住宅回归住的属性。实际上政府不仅在商品房市场进行调控，租赁市场也同样受到重视，“租售并举”成为住房制度改革的新方向。
2017年8月，郑州成为全国首批利用集体建设用地建设租赁住房试点之一。农民首次获准使用集体土地建房出租，从源头上盘活了较大规模的土地存量，拓宽了土地供应渠道，不仅可以有效缓解城市用地压力；也让高房价有了渐进“软着陆”的空间，使市场回归理性；还有助于稳定房屋租赁关系，形成租售并举、一二三级市场协同发展的良好格局，推动房地产市场有序健康发展。
王牌观点二：构建长效机制，郑州房地产市场更加成熟
综合近期房地产数据来看，虽然销售量价波动依然存在，但总体来看，楼市已经趋于理性和稳定，在这一轮调控有效果的情况下，此时正是构建房地产市场长效机制的好机会。持续深化房地产市场宏观调控，完善租购并举的住房制度，提高物业管理水平，8月中旬河南省七部委下发《关于加快发展成品住宅的指导意见》提出到2018年1月1日全省新开工商品房项目全部实现成品交付，将建设目标要求期限大大提前，这一系列的政府工作，反映出政府对于构建全面合理的房地产机制所做的多方面尝试，旨在建设健康房地产市场，促进住宅回归居住属性。
随着楼市后调控时代的到来，全市市场的多元化发展，政策立法的进一步完善，长效健康的房地产机制的构建，郑州市房地产市场在政府管理和市场良性发展的情况下，正逐步迈向成熟。
王牌说城
