在“住房不炒”的背景下，2021年第一季度，包括东莞在内，全国已有多个城市出台了房地产调控政策。

　　而就在昨天（4月8日），住建部约谈了广州、东莞、合肥、宁波、南通5个城市，要求牢牢把握“住房不炒”定位，不讲房地产作为短期刺激经济的手段，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

　　据报道，东莞、南通两城已被住建部列入房地产市场监测重点城市名单。

　　与去年相比，东莞楼市的风向有变是可以确定的。会变成什么样？会不会又有新政策登场？新政策又会偏向哪些方面？

　　或许，从其他城市的政策中能了解一些信息。

　　全国多个城市有新政调控

　　根据中指研究院整理，全国多个重点城市在2021年第一季度颁布了房地产方面的调控政策，调控力度普遍收紧。

　　图片来源：中指研究院

　　从全国范围看，一线城市的调控力度最大且政策发布频次更高：上海的调控政策涉及了9大调控内容中的8个；深圳、成都、杭州也涉及了3—5种不同的调控。

　　东莞的调控新政，力度不亚于一线城市，同样涉及了多方面的内容，包括严查贷款首付来源、发布二手成交价格参考机制、限购限贷升级、打击假离婚等方面。

　　即使是在大湾区内，东莞的调控力度也是仅次于广深两个超级大城。

　　图片来源：地产佬

　　东莞的调控新政在严查资金来源、限贷限购等方面与其他城市的调控有共同之处，但在土拍规则、限售规则等方面则暂未出现调整。

　　暂时还未打上补丁的内容，或许会成为下一轮新政调整的目标。

　　东莞新政调整预测

　　东莞的房地产调控政策是否有“加辣”的可能，再出新政？若是推出新政，又可能会对哪方面作出调整？

　　地产佬从全国各城市的调控政策，对比东莞目前政策的空白之处大胆猜测，若有新政，将会对以下内容作出调整：

　　1、新房价格备案细则

　　最先出台的，或许是新房价格备案细则。

　　在“莞六条”提到，对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，关于该内容，官方暂无具体细则披露。

　　“莞六条”

　　4月2日，广州已出台相关政策，对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导。

　　东莞的新房价格备案细则，或将参照18年的限价政策，限制新项目备案的涨幅；也有可能趋于严格，参照广州政策，出炉指导价格。

　　广州新政，对新房进行价格指导

　　2、租赁住房相关政策

　　住建局约谈广州、东莞等五个城市时提及，“人口流入多的大城市要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租住房”，而东莞在《2021年住房城乡建设工作要点》中也提及租赁住房相关的内容，要发展住房租赁企业、建立房屋基准租金价格评估体系。

　　3、参照深圳，出台二手房指导价格

　　2月8日，深圳发布了二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。接着，深圳各银行也根据参考价格发放贷款。

　　“莞六条”中提到要完善二手住房网签交易价格发布机制，在3月26日，便首次发布了全市133个热点二手项目的网签价格。

　　热点二手项目网签价格发布

　　东莞发布的二手楼盘网签价格，是为提高市场透明度，与深圳所发布的“二手房指导价格”并不相同。

　　但东莞的热点片区、热点项目二手房，有个别房源挂牌价格畸高，这些二手房仍有一定的炒作空间。深圳的“二手房成交指导价”作为一项全新的政策，有可借鉴之处，可令二手房市场更理性。

　　4、土地拍卖相关政策

　　无锡、南京、佛山等多个城市，对参与房企的土拍作出了规定，要求竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司（该竞买人）下属控股子公司”参与竞拍。

　　也就是说，在这些城市，房企不能设置马甲公司参与土地拍卖。

　　目前，东莞对“马甲房企”的限制仍是空白，在土拍时，往往出现数十个不同的房企竞拍号哄抢一块地。

　　今年的首宗商住地，竞价71轮，竞拍房企竟多达70家。最后，深圳新南山控股以楼面地价10777元/㎡夺地。

　　2021年首拍地块

　　对房企参拍作出限制，可避免出现地块遭哄抢的情况，也令土地竞拍过程更为公平。

　　除了可以期待东莞对参拍房企作出限制外，地块出让条件也可能有变化，或将出现现场摇号、竞价竞品质等新规则。

　　此外，三限房用地的相关政策也将于年内面世。

　　5、法拍房纳入限购

　　3月22日，成都发布新政，将法拍房纳入限购范围内。新政一出，成都法拍房市场瞬间陷入“冰冻”。据媒体报道，同日，阿里司法拍卖平台上即有276套法拍房源被撤回。

　　原先购买成都法拍房的主力军为不具备当地购房资格的外地购房者，新政将这部分人全部拒之门外。

　　不限购、低于市场价等因素，令部分人将法拍房视作投资新机会，东莞也有专门的法拍公司，包揽法拍业务。

　　因此，业内人士认为，法拍房纳入限购可对房产交易市场起到净化、堵漏的效果。

　　东莞法拍公司列出多个房源

　　6、房产税相关政策

　　4月7日，在国务院新闻发布会上，财政部财税司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　房地产税立法推进

　　房产税可能将以城市试点方式推行，虽然目前东莞暂无相关动向，但可以确定的是，房产税新规的风将会吹遍全国。