郑东新区作为现代化新城，犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在中原大地黄河之畔。从“水域靓城建设的若干构想”到蜕变成集商务、居住、教育、科技等于一体的现代化多功能都市区，郑东新区的涅槃是城市建设智慧的具象结果体现，更为国内经营城市提供了实战案例。2024年9月26日下午，“郑州CBD建成22周年发展论坛暨渔社图书馆CBD分馆开馆仪式”在郑州CBD商务区党群服务中心举办，王牌智库首席专家、董事长上官同君作为演讲嘉宾之一受邀出席，与华飞研究院院长、卫华集团原总裁俞有飞，绒言绒语文化总经理郑道，渔社创始人、中国青年创业导师刘永，乌兹别克斯坦费尔干纳州投资部部长、前如斯顿市长乌姆扎科夫·霍贾·艾哈迈德一道围绕“郑东CBD商务区的转型升级及发展机遇”与百余位关注郑东新区发展的企业精英和社会各界人士深入交流，并作了《用活三个经营，适时城市更新——关于郑东新区CBD可持续性发展的智库思考》的主题演讲。

演讲中，上官同君回顾了王牌智库团队22年来对郑东新区有意或无意的参与和见证，从记忆中的郑东新区建设重要节点谈起，简明扼要地介绍了“王牌智库与郑东新区CBD不得不说的故事”，并从智库视角总结了郑东新区经营的核密码、提出了郑东新区可持续发展的智库思考。

他指出，王牌智库作为最早签约服务郑东新区的智库之一，曾为郑东新区发展提交或实操了《关于郑东新区水域靓城城市定位的若干思考》《公司化运营郑东新区》《营销郑东新区》三个沉甸甸的、有重大影响力的落地实施成果。郑东新区的华丽变身和郑东新区土地价格的有序增长，成就了
郑东新区在国内外经营城市领域的传奇。但开建已有22年的郑东新区CBD已到“中年”，面对激烈的区域化竞争，是时候该考虑CBD的城市更新了，尤其要做好策划升级、规划升级、投资升级、运营升级等四大“文章”。
回望郑东新区的发展历程，不得不提的是其最初的构想——“水域靓城”。这一构想源于对城市发展模式的深刻思考，旨在通过打造生态、环形、共生、新陈代谢的城市环境，实现人与自然的和谐共生。依照规划，郑东新区划分为核心区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技园区、国家郑州经济技术开发区六大功能区。发展22年，郑东新区及郑东新区CBD早已成为两个响当当的城市品牌，但“其背后的发展密码是什么”一直是很多关注郑东新区的人所期待揭开谜底的。

对此，上官同君在主题演讲中讲道，王牌智库作为郑东新区建设的见证者、参与者，原创实战理论“经营城市、经营土地、经营财政”就首先实战诞生在郑东新区。 上官同君说，郑东新区作为国内新区建设的典型实战案例，其发展的核密码就在于用活了“三个经营”。

从发展总结来看，郑东新区有五个经验值得借鉴：

01郑东新区早期导入了顶层设计的理念和工作方法从省级引领谋划，市级领导紧抓落地实施，从郑东新区城市定位入手，到国际招标海选规划设计方案，从郑州市引博士从政到郑东新区首批高素质公务员公开招聘，从零起步到“三年出形象、五年成规模、十年建新城”，从郑东新区公司化运营到郑东新区继任领导的务实接力，彰显了“思路决定出路，格局决定了江山的大小”，这往往是专家、学界研究郑东新区所缺失的视角。

02用活“三个经营”首先让郑东新区的财政解放出来，通过市场化的方式为郑东新区建设找到了发展所需的钱。其内在的逻辑在于，经营城市的核心是经营土地，经营土地的目的是经营财政，经营财政服务于经营城市。
03“策划+规划+项目化”赋能最终胜出的郑东新区规划和CBD最早的沙盘，实际上是项目分解图，体现的是策划、规划、项目化。有了规划指引，后期在招商中依托市场填充具体项目。这是郑东新区“一张蓝图绘到底”的战略指引和发展底层逻辑。

04公司化运营城市郑东新区蝶变的运营经验在于，精准地把握了公司化运营城市的内涵，从最早成立的郑东新区建设投资公司，到后来的郑东新区“国企群”，郑东新区的公司化运营经历了1-2年打基础、3-5年稳发展、6-8年成模式、9-10年国企群的发展规律。27年来，王牌智库深谙“土地财政向股权财政过渡”的发展趋势，这也是国内外城市纷纷来郑东新区考察学习的主要领域。 05导入了“郑东新区城市品牌营销工程”从郑东新区谋划之初的媒体宣传，到郑东新区规划国际招标引来国内外媒体聚焦。在中国营销史上，郑东新区曾经上演的“市长卖楼”创造了“第一次”，而其“第一次”的幕后操盘推手便是王牌智库为当时的郑东新区主要领导提报的一整套营销策划方案，协助郑东新区“市长卖楼”营销策划方案落策划落地实施，创下了“市长卖房卖的是郑东新区”“市长营销郑东新区”的行业佳话。 郑东新区之于郑州有着特殊的地位和意义，但结合现状来看，郑东新区CBD开建已22年，也难逃“大城市病”。上官同君讲道，“对于22年的城市，已经是‘人到中年’，是时候该重新审视新区可持续发展的问题了。”

比如，CBD内环早期交房的楼房，电梯是否已经老旧？居住舒适度是否需要更新？楼房整体物业服务水平是否跟上时代？郑东新区的营商环境和招商虹吸力是否能为高质量发展持续续航？郑东新区能否继续在新城区运营之路上持续领跑？

上官同君认为，中国城市开发已从大拆大建的“高速发展”时代转型为小修小补的“城市更新”时代。对郑东新区政府而言，是时候认真解答“如何最大化地释放城市更新的新动能，促进经济发展，提升城市品质”的时代课题了，这就需要将更多的注意力投向存量空间的优化提升上来，需要做实策划升级、规划升级、投资升级、运营升级等四大“文章”。

因为，结合郑东新区的发展现状看，早期交房的楼盘仍然存在低层无加装电梯、高层电梯时不时有故障的问题，城市基础设施面临改新换代、城市停车位规划不合理、遇暴雨道路排水不畅等“大城市病”，这就需要郑东新区政府通过策划升级、规划升级、投资升级、运营升级系列动作，摸底一个真实的发展现状，做好郑东新区常住人口和流动上班人口大数据统计，有针对性地助力郑东新区CBD城市面貌、城市品牌、幸福指数再现新容。

在城市居住舒适度方面，可以聚焦城市地下管网、城市污水管网、市政基础设施、老旧片区进行改造:

一是城市地下管网更新改造。包括对城市燃气、热力、给排水、电力等城市地下管网实施更新改造，因地制宜推进城市地下综合管廊建设；

二是城市污水管网全覆盖样板区建设。包括对污水处理管网按照“厂网一体”的模式进行更新改造；

三是市政基础设施补短板。包括对生活垃圾分类、综合杆箱、物流设施等市政基础设施进行提升改造，推进口袋公园建设和绿地开放共享；

四是老旧片区更新改造。包括对既有公共建筑、公共空间等进行节能降碳等提升改造,实施城市功能完善工程，公共场所无障碍环境建设改造。还有当前郑东新区CBD面临国内外经济下行带来的若干影响，CBD内外环写字楼楼价下跌、空置率偏高，以及CBD税收结构的微妙变化，这个需要如意湖办事处率先思考应对。建议设立专门的课题进行深入的研究，如果做得好，会给郑州市的基层街道办事处和社区提供一个实战模板，上官同君说。

“只有切实补‘面子’、修‘里子’，配齐城市空间功能，保留住郑东新区的文脉和乡愁记忆，并以产业赋能，才能持续激发郑东新区发展的新动能，”上官同君说，“思考从追求‘土地增量’红利转向挖潜‘土地存量’红利的实施路径，做好可持续经营城市的城市管理环节，积极营造郑州市年轻白领聚集地和成长型企业集聚地，将为郑东新区品牌上台阶、公司化运营城市提供续航支撑。”

演讲最后，上官同君向在座嘉宾抛出“面对激烈的区域化竞争，郑东新区该如何持续谋划高质量发展”的疑问？他提到，“行走世界，王牌智库从未忘记曾经在郑东新区建设过程中所取得的收获”，在王牌智库已出版的《县域治理王牌方略——如何当好县委书记》，拟出版的《乡镇治理王牌方略——如何当好乡镇书记》《市域治理王牌方略——如何当好市委书记》《因“链”施策28条——河南28个重点产业链专业招商实战研究（2024年）》原创理论专著中，王牌智库始终秉持为地方经济高质量发展智谋系统解决方案的理念，致力于为地方政府拼经济提供实战解题思路。 而郑东新区作为王牌智库的顶层设计实战案例城市，既倾注了智库人的智慧，也倾注了智库人的心血。上官同君说，22年来，他在国内的演讲、论坛和高校讲座中，讲述郑东新区的案例实战，不下500场。因此，王牌智库对郑东新区的可持续、高质量发展的思考从未停止过。郑东新区未来的高质量发展，建议导入城市更新，并持续着力做好五件事：

01继续用好“顶层设计”工作方法以顶层设计指挥棒战略指引郑东新区高质量发展系统解决方案的落地实施，解决“干什么”“谁来干”“说出去”三个历史难题，破解施政纲要优化、专业招商上台阶、城市美誉度提升的关卡。

02大手笔策划“郑州亲邻计划”破解CBD城市发展中面临的难题（方案涉密在此暂不对外宣发），需要做专题研发，就是对CBD区域内的产业做专题研发，理清思路，一手抓CBD城市更新计划，一手抓楼宇经济，一手抓CBD新品牌城市定位，做好城市营销。如此，方能跟上当前政治、经济发展现状“赛跑”的节奏。

03给CBD导入城市更新理念，预防并解决CBD的“大城市病”城市更新是CBD解决大城市病的解题抓手，要认真评估拿出系统解决方案，不仅是CBD城市硬件设施更新，还要与时俱进抓CBD的城市服务软件和品牌新定位的课题导入，全新构建创新CBD的城市更新系统。

04抓CBD产业定位研发、产业升级实操树立“抓产业、有钱花”的理念，给郑东新区的产业发展准备CBD样板。利用当前河南省政府正在搭理推进的“7+28”条重点产业链政策和机遇风口，重点聚焦核心产业链，把“基金”建在产业链上，推动郑东新区产业招商迈向新的台阶。

05坚定不移地做好“三个经营”系统工作通过持续导入“三个经营”，把郑东新区的土地资产配置的成果转化为高质量发展的“资本”。具体实施路径有：登高望远，高标准谋划经营城市；让财政回归本位，保民生、保工资、保运转；整合土地资源、向存量要增量，实现土地利用与战略规划的高效衔接。上官同君说，是时候该给郑东新区导入城市更新了。如何做好CBD城市更新工作，这又是一个庞大的系统工程，需要顶层设计继续专业护航。