一、国内基本形势分析
（一）房地产开发投资情况
【阅读原文】2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。
1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积664410万平方米，同比增长1.6%。其中，住宅施工面积454589万平方米，增长2.0%。房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%。其中，住宅新开工面积38079万平方米，增长9.4%。房屋竣工面积25151万平方米，下降10.7%。其中，住宅竣工面积17338万平方米，下降13.8%。
2018年1-4月份，房地产开发企业到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速比1-3月份回落1个百分点。
（二）商品房销售和待售情况
2018年1-4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%。商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%。
2018年4月末，商品房待售面积56687万平方米，比3月末减少642万平方米。其中，住宅待售面积减少645万平方米。
（三）房地产开发景气指数
2018年4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.37，比3月份回落0.13点。
2017年至今，国房景气指数整体走高趋势明显。2018年起国房景气指数波动性回落趋势明显，2018年4月国房景气指数稳定在101.37。
注：全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。
2018年1-4月份，中国房地产开发投资同比增长10.3%。同期，中国商品房销售面积和销售金额增速双双回落，降至1.3%和9.0%的多年新低。
全国房地产开发投资增速小幅回落，但仍然处于2015年以来绝对高位水平，说明房地产市场虽面临持续调控的压力，但依然有很高的热度。另一方面，住宅投资增速加快，房企开启上半年抢收节奏。商品房与住宅销售面积增速持续回落，趋势无限接近销售下滑，说明市场是呈现降温的态势。从到位资金来源分析，国内融资渠道继续收紧，随着全国商品房销售增速持续下降，以及各地针对优先全款客户等违规销售行为的打击，定金及预收款将在未来承受双重压力，预计很难维持持续高位增长，将会进一步加大房企资金压力。
二、郑州市场分析
（一）土地市场分析
1.土地供应分析
2018年4月郑州市土地市场供应15宗，供应面积共计475亩，环比3月份供地面积增加了52.9%。4月份郑州全市供应的土地类型以商服用地为主。
２．土地成交分析
2018年4月份，郑州市土地市场成交19宗；成交面积共计1322亩，环比3月成交面积减少了41.6%。4月份，郑州全市土地成交市场主要集中在惠济区，其次是管城区、高新区、惠济区、中原区、经开区和金水区；成交地块的类型仍然以城镇住宅为主，其次是商务金融及批发零售用地。
经历了3月份的土地成交热潮，2018年4月郑州市土地市场土拍热度略有降低。总体来说，2018年4月郑州市土地稳价放量，土地成交均为底价成交，说明在宏观调控政策的指导下，郑州土地市场渐趋理性。
自从“熔断”机制被引入郑州后，郑州市坚决贯彻习总书记“房子是用来住的，不是用来炒的”重要指示精神，推动郑州市土地市场更理性、健康可持续地发展。虽然国家中心城市的定位给郑州楼市带来极大的基本面看好，但郑州市房地产市场整体趋稳和严控“地王”及高房价的决心坚决不变。
（二）房地产市场分析
1.商品房市场分析
（1）供求走势分析
2018年4月份，郑州全市商品房预售面积为248.6万㎡，环比增加了50.9%；销售面积269.2万㎡，环比增加了26.6%；商品房供求比为0.9。
总体来看，2018年4月，郑州全市商品房供销环比均回暖，总体供求格局趋于平衡。
（2）量价走势分析
2018年4月份，郑州全市商品房成交了28539套(间)，销售均价为8844元/㎡，环比上升了4.9%。
2018年4月份，郑州全市商品房成交量环比齐升。
2.商品住宅市场分析
（1）供求走势分析
2018年4月份，郑州全市商品住宅预售194万㎡，环比增加79.2%；商品住宅销售223.9万㎡，环比增加了16.7%；商品住宅供求比降为0.9。
住宅市场是郑州市商品房市场的绝对主力，2018年4月郑州市商品住宅供销环比齐升，供求格局趋于平衡。经历了连续10个月供不应求(供求比小于1)，郑州市商品住宅市场供应明显不足。
（2）量价走势分析
2018年4月份，郑州全市商品住宅销售21511套(间)，4月郑州全市商品住宅销售均价为8292元/㎡，环比上升了1.4%。
可以看出，2018年4月郑州全市商品住宅量价环比上升趋势明显。
3.二手房市场分析
郑州二手房市场主要以二手住宅交易为主，2018年4月份，郑州全市二手房交易51.7万㎡(5449套)，环比增加了42.2%；其中二手住宅交易量为50.2万㎡(5335套)，环比增加了43.1%。截止到2018年4月底，郑州市二手房均价为10433元/㎡，环比降低了10.1%，其中二手住宅均价为10427元/㎡，环比降低了10.4%。
2017年4月至今，郑州全市二手住宅在成交量呈波动性变化但价格表现稳定，自2018年1月开始二手住宅价格持续回升趋势明显，在3月份价格攀升至一年以来最高值，但在4月底郑州全市二手住宅均价开始有回落趋势。
2018年一季度，由于受政策调控期以及连续供应不足双重影响，郑州商品住宅成交持续低位运行。2018年4月起，郑州全市商品房供销回升趋势明显，郑州全市各个地产项目营销节点铺排展开，市场逐渐回暖。
王牌观点一：市场回暖，郑州楼市量升价稳
2018年4月份，随着天气逐渐转暖，郑州全市土地供应持续增加，土地成交表现稳定；商品房供销环比齐升，住宅成交表现突出。从全市范围来说，整体去化水平较好且开盘项目企业并无明显调价意愿。土拍市场预计5月份郑州主城区将有18宗土地竞拍，包括1宗住宅，2宗商住，15宗商业用地。
整体来看，2018年第二季度的开始阶段郑州土地市场较为平稳，地块溢价率明显降低，开发商们在拿地方面更加趋于理性，说明之前的调控政策对稳定房价、促进郑州市房地产市场平稳发展的作用已经显现。
王牌观点二：市场化资金成本上升，房贷利率或将继续上行
从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。2018年4月，全国35个城市533家银行中，有76家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。其中，首套房利率最高为郑州的5.96%。
2018年中国房地产调控将在以“稳”为主的背景下，坚持削弱金融杠杆的衍生能力。在“房住不炒”的基调下，2018年部分区域住房信贷政策仍将收紧，贷款利率仍有上升空间。从供给端看，2018年央行货币政策将逐渐收紧，并将继续执行住房金融宏观审慎政策，个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管，房贷资金供给将受影响。目前美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策，包括实施加息和缩减资产负债表，对我国货币政策形成一定制约。从稳定汇率的角度考虑，我国或将跟随美联储上调公开市场利率，这些操作将逐步传导或直接影响信贷业务的定价水平。此外，企业部门信贷需求回升，也将推动个人住房贷款利率继续上行。
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