王牌说市||调控再泼冷水，郑州楼市雾里看花渐趋理性？
时间:2017-08-29来源:王牌智库 作者:acebm 点击:
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王牌“观”市
（一）商品住宅市场分析
1、供求走势分析
2017年5月份郑州市商品住宅供求比为1.66，具体来说，5月商品住宅预售面积为217.72万㎡，环比减少16.51%，同比增长1.02倍；成交面积为131.12万㎡，环比减少27.71%，同比减少10.01%。
如上图所示，今年2月、3月份商品住宅市场的供应和成交面积急剧下降，出现供不应求现象；从4月份市场开始回归，连续两个月供应面积均超过200万㎡。5月郑州市商品住宅市场供过于求。
2、量价走势分析
2017年5月份商品住宅均价为8067元/㎡，环比下跌1.22%，同比下跌12.47%；成交数量为13536套，比4月份减少3226套。如上图所示，郑州市商品住宅均价从2017年2月的10465元/㎡持续下降至5月份的8067元/㎡；成交数量从3月份开始持续增加，5月稍有回落。
王牌地产研究院认为：去年下半年，郑州市楼市一度出现迅猛上升。2016年10月，随着《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》政策的出台，针对频频出现的“地王”起了限制性的作用；之后在去年12月和今年5月初，郑州市政府再次先后发布调控房地产市场的限购限贷政策。今年以来，受到限购限贷调控加剧影响和主城区的高价格因素，商品房成交区域多集中在近郊区。
（二）非商品住宅市场分析
1、供求走势分析
2017年5月份郑州市非商品住宅供应面积为56.83万㎡，环比微增3.01%，同比增长38.58%；成交面积为27.91万㎡，环比减少20.42%，同比增长36.81%。供求比为2.04，明显供过于求。
由上图可以看出，2016年从5月份开始非商品住宅都是供过于求的状态，今年前三个月供应和成交市场整体下降较多，出现短时间的供不应求状态，4月份供应面积急剧增加，到5月份为止，供应量已经大大高于成交量。
2、量价走势分析
从郑州市非商品住宅量价走势图上看，从2016年5月份到今年5月份，非商品住宅成交价格有过较大波动。从2016年12月份开始，非商品住宅价格上升明显，今年2月份达到最高13635元/㎡而后有所回落。本月非商品住宅均价稳定在10709元/㎡；成交数量为3789套，环比下降了17.45%，同比增长40.80%。
王牌地产研究院认为：与商品住宅市场相比，郑州市非商品住宅长期处于供过于求的状态，库存压力较大，然而今年以来非商品住宅成交量同比持续增加，可见郑州市非商品住宅去库存化周期逐渐降低，但诸如写字楼空置率、去库存等压力仍在，郑州商业地产“去库存”依然任重道远。
（三）二手住宅市场分析
本月郑州市二手住宅成交数量为5626套，环比减少14.04%，同比减少22.36%；成交价格为10218元/㎡，环比增长5.58%，同比增长13.23%；从上图看，从2016年5月份以来郑州市二手住宅市场与二手房整体市场情况一致，价格基本是缓慢增加，成交数量整体上较去年有所减少。本月二手住宅价格较上月有所回升而成交量有所下降。
王牌地产研究院认为：去年下半年郑州市二手房房价格持续上涨，激发了群众的购买热情，去化周期快速减小。到今年3月份郑州市二手房均价已经上涨至11000元/㎡以上，这一轮的房价的疯涨，引起人们购房恐慌。结合去年10月份政府出台限购限贷政策限制了一部分人的炒房，4月份房管部门加快了商品住宅预售手续的批准，进一步加大了房地产产品的市场准入量，有利于进一步稳定购房者的情绪，保持房地产市场的健康、平稳、有序发展。故本月房价有所下降，预测未来短时间内郑州二手房价走势不会波动很大。
总体来说，政策方面，为真正贯彻国家关于房产调控核心原则“房子是用来住的，不是用来炒的”，短时期内调控政策将不会放宽松或将继续收紧；市场成交方面，受房地产调控政策升级，房贷利率调高影响，短期内成交量会有所回落；价格走势方面，由于限购政策升级，近期郑州房地产市场处于供大于求的状态，因此房价维持平稳波动，短期会有所下调但降幅不大。
王牌“说”市
王牌观点一：限购政策升级，房地产市场趋于理性。
5月3日，郑州市房管局发布《关于进一步落实住房调控措施的通知》，住房限购区域调整为：市内五区、航空港区、郑东新区、经开区、高新区、新郑市、荥阳市、中牟县。郑州楼市限购政策升级使投资客再次遭到打击，买房格局及规则再次发生改变。当然，应对郑州房地产市场变化，从购房者到开发商再到政府相关部门，反应都相当敏捷。政府限购政策升级，不少人认为将影响郑州房地产业，并给郑州经济带来不可估量的损失。
房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君认为：限购升级加码限售，能够有效遏制郑州房价快速非正常上涨，稳定老百姓恐慌性购房心理；让投机离场，投资观望，让真正的刚需一族能够心归平静，安心购房。郑州市是河南省1.07亿人口的省会，房地产市场调控短暂的调整，是为了更好的上路，是为了增强郑州市的省会城市首位度，实现把郑州市建设成为国家中心城市的愿景。房地产行业发展受国家宏观经济政策、土地供应政策的影响很大，经过郑州市房地产相关政策的实施，郑州市房地产市场将会进入平缓调整新常态。
王牌观点二：房地产行业寡头竞争格局已显。
调控令房企格局正发生愈发明显的变化，寡头化成为不可避免的趋势。2016年，房地产企业经过一年的去库存，在一、二线城市基本属于持有大量现金阶段，所以即使在约束条件非常多的情况下，房企依然获取优质住宅用地。随着调控持续深入，土地市场正出现明显变化，拥有土地多寡是决定开发商可售库存的重要要素。大部分房企在密集楼市调控下，因为销售数据良好，同时2016年储备了大量资金，拿地依然积极。近期郑州市楼市虽然降温了，但土地市场特别是优质的住宅地块，成交依然活跃。一些对风险承受能力极强的房企还在拿地，但中小型房企已经承受不起。大房企能承受赔本的地块，对于中小房企可能是灭顶之灾。如今，还能在土地市场火拼的房企，以大型房企为主力。
房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君认为：
目前地产行业面临拿地难、融资难、利润率下降的局面，需要在一定的规模基础上，才能保证企业顺利发展。大型房企在获取资源、融资、品牌建设等各方面能力均强于中小房企，具有明显的成长机会大、资产安全性高优势。房地产整体趋势正向寡头化发展，房企集中度越来越高。这种逻辑也反映在股价上，龙头公司当前能够维持较高的规模复合增速，同时具备抵御市场调控的能力而加速成长；中小地产公司近几年销售规模萎缩，在资本市场的股价表现也差强人意。政策调控因城施策、银行信贷逐步收紧进一步强化了龙头房企的优势，持续的调控政策打压了市场预期，与龙头公司优异基本面的剪刀差持续扩大。目前来看，房地产市场格局已基本固定。弯道超车和黑马出现的可能性在降低。
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