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权益比例下降 远洋集团将谨慎获取优质土储资源

时间:2017-06-30来源:新浪地产 作者:王牌投资 点击:
日前,已经在门头沟的远洋新天地项目交付了10万元定金的游先生放弃了买房的打算,原因是商办限购新政出台后没有了购房资格。据该项目工作人员称,5#楼300多套房均面临这种情况,最近正给客户办理退款。
  除远洋新天地外,远洋集团控股有限公司(03377.HK,下称“远洋集团”)旗下还有远洋春秋大厦、青春天著佳苑等项目也均面临类似问题。
  由于高端物业开发周期长、毛利高,2016年远洋集团土地增值税达17.88亿元,对利润有一定侵蚀。2016年远洋集团除去一次性项目和投资物业公平价值收益的核心利润仅为26.66亿元,同比下降13%。与此同时,由于近年来合作开发项目增多,2016年远洋地产权益土地储备也有所减少。
相关商办项目受新政影响
  4月11日,《中国经营报》记者来到位于门头沟的远洋新天地项目,据了解,该项目没有商品住宅,均为50年产权的办公和40年产权的商业。
  远洋新天地一名工作人员告诉记者,项目只有1#、2#楼是正常可以销售的房源,其余都已卖完,但5#楼有一些业主在办理退房,原因是北京商住限购以后客户都丧失了购买资格。
  游先生就是在新政后丧失了购买远洋新天地商办房屋的资格,他表示本来已经交了10万元的定金,认购时承诺的是4.6万元/平方米,后来因新政下来就把定金退了。
  3月26日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明确规定开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。
  《中国经营报》记者从北京市住建委官网上查询到,远洋新天地5#楼批准销售面积为22279.77平方米,按照其销售人员所说的约5万元/平方米的均价来算,这一栋楼若全部销售将获得约11.14亿元的回款金额。销售人员表示,这批房源虽然前期都已被预定出去,但北京商办限购新政出台以后客户办不了网签,整栋楼基本都面临这种问题,“现在已经暂停办理网签,等待出台细则,北京不同的区可能会有不同的限购细则,比如购买企业的注册年限会有不同”。他同时还向记者建议,这一段时间商办类市场处于观望期,应该等等再看。
  记者梳理北京市住建委官网数据发现,远洋旗下一备案名为远洋春秋大厦的商办项目有约8350平方米可售面积未签约,按其均价计算折合约6亿元。
  对此,远洋集团在回复记者采访时表示,限购政策出来以来,公司也一直在密切关注新政的影响和客户反馈,目前来看,确实有少量已认购客户因为短期无法获取购买资质而放弃购买。鉴于其是因为受到政策不可抗力的影响,公司秉承尊重客户选择、帮助客户解决问题的原则,对于放弃购买的客户予以及时退款。
  亚豪机构市场总监郭毅表示,自从3月26日限购以来,北京商办类项目几乎被冻结,成交量有明显下跌,目前开发商还没有想出很好的办法来应对,市场尚处于观望期。
  远洋集团还称,散售的办公类产品仅为远洋北京产品的一部分,且区位和项目品质较好,顺应国家大众创业、万众创新的号召,相信将成为初创企业的优质选择,公司还将积极拓展和加快其他项目新增资源推出、增加可售资源。
??土地增值税影响核心利润与利润率
  据远洋集团2016年报显示,其营业额增加12%至345.51亿元,毛利率上升至24%,净利润为44.46亿元,同比增长97.46%,同时拥有人应占溢利增加60%至38.12亿元。然而,2016年远洋集团除去一次性项目和投资物业公平价值收益的核心利润仅为26.66亿元,同比下降13%,核心利润率也下降2个百分点至8%。
  对此,报告解释称,核心利润的下降是受个别高毛利项目土地增值税影响,但只是以远洋·LAVIE为例,并没有指出其他具体项目。据年报显示,远洋集团所得税开支中的中国土地增值税为17.88亿元,比2015年增长324.7%。
  记者了解到,土地增值税实际上是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
  据了解,远洋·LAVIE项目总建筑面积31.8万平方米,共190套房,大多为纯独栋别墅,建筑面积从800~4000平方米不等。北京市住建委官网数据显示,该项目第一次取得预售证是在2011年,均价约在4万元/平方米左右,彼时一套的价格约为5000万元,由于销售周期较长,2016年远洋·LAVIE销售均价已达到8万元/平方米。房天下提供的价格显示,该项目目前为1.5亿元/套起。
  记者梳理发现,远洋集团开发的高端物业较多,北京除远洋·LAVIE外,还有远洋·万和公馆、远洋·万和四季、远洋·天著等也属于高端项目。豪宅研究院院长朱晓红表示,高端项目去化速度相对较慢,开发周期长,但近几年土地和房屋价格上涨较快,几年前取得的项目现在销售,毛利自然高,但需缴纳的土地增值税也随之涨高。
    与此同时,2016年远洋地产依靠投资物业公平价值变动获得了17.6亿元收益,比2015年增加约10.6亿元,占净利润的比例约为40%。对此,远洋集团称公司投资性物业公允值是根据市场评估价值得出。
  权益比例下降只是暂时的
  2016年远洋集团的土地储备约2170万平方米,同比增加9%,但土地储备应占权益部分却下降5%至1374.6万平方米,2016年共购入17幅土地和2个成熟项目,购入新土地总楼面面积467.1万平方米,权益占比为144.7万平方米,不到三分之一。
  远洋集团在给记者的回复中提到,权益比例下降只是暂时的情况,长期来看未来的增长潜力仍然符合集团的发展策略。
  对此,朱晓红表示,房企组成联合体拿地开发主要是为了能够优劣互补,但也可能是出于竞争激烈、规避风险的考虑,一级土地市场竞争激烈,成本较高,不少企业通过与其他房企结成联合体的方式来获得土地,但同时也使得权益占比下降。
  近年来,远洋集团与合营企业投资、与联营企业投资额度逐年上升,2014、2015、2016年,远洋集团非流动资产中与合营企业投资分别为37.2亿元、69.6亿元、108.6亿元,与联营企业投资分别为23.6亿元、27.7亿元、30.2亿元。
  而远洋集团则表示将谨慎获取符合投资标准的优质土储资源,并继续采取灵活多样的土地获取方式,加强布局及成本控制的优势。面对火热的土地市场、多变的行业形势,在以利润为本的同时, 更着重土储的潜在价值,确保业务有质量、可持续、稳健的发展。


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