最近想给大家说说，楼市发生的几件事情：

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首先看来自开发商的不同声音。

降价一直是全国房地产市场的主旋律，然而，到年底总会有些不同声音出来，这不就有一些特立独行的开发商，开始反其道而行宣布涨价。

从11月份的70城房价指数来看，郑州不管是新房还是二手房环比都处于下跌之中。在不降价不买房的购房者心目中，近期一些开发商发布了涨价通知。

“涨价在即”，“优惠取消”等字眼开始出现，给降价笼罩下的郑州市场，带来了不一样的声音。刷屏的朋友圈让你分分钟感受到错觉就是元旦是多么重要的一个节点，错过12月份，就错过了几万块钱。

但是我们来看这些楼盘，要么在远郊，要么位置不好。不涨价都很难销售的楼盘，即使宣布涨价也难改命运。其实这种现象不止出现在今年，去年也是如此，元旦前一波涨价。狼来了，喊多了便成了开发商间的自嗨。

你以为这类现象只出现在郑州，错，60公里外的三四线城市开封也是如此：

“宁可累死自己，也要饿死同行”半个月后，要上涨1千，但是我们来看，恒大未来城从1万降到6800，把片区的价格卡死。中意湖附近，7-8千的价格分分钟可以捡漏，即使已经基本成熟的汴西湖片区在这样的市场下也没有抗住。

而开封西区还不断的有土地出来，这种情况下，再提涨价真的是拿着梁静茹的勇气在进行。饿死同行的时刻，也要注意心疼下瑟瑟发抖的自己。

除了自我营销外，还有一些开发商涨价，是政策给的信心，比如广州发布了放开人才限购，一些销售群就开始封盘调价的消息。

宣布涨价可以，也要根据自己的实际情况进行。

对于一些放松限购的城市来说，这种营销方式或许还有些效果，但对于一些三四线来说，涨价的意义不大，明年是棚改的最后一年，可谓冷暖自知，购房者大可不必为这样的情形而感到焦躁，恐慌。

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再看逐渐稳住的土拍：

新野：XG【2019】 07-A地块出让最终被南阳建联房地产开发有限公司（建业集团）以成交价4200万摘下，折合168万/亩，成功“坐”上新野“地王”宝座！

武汉：10月23日华侨城以66.4亿溢价摘得青山滨江地块，楼面价12206元/平，此为青山新地王。

广州：番禺地块6月30日曾经流拍，12月初，由保利收入囊中。

江阴：高新区C-32、C-33地块被广州番禺海怡房地产开发有限公司收入囊中，云亭C-34地块江苏锦春置业有限公司拿下，3块地总价22.08亿。

……

我们来看近期的土拍市场，明显的出现以下几点特点：

1、土地成交量增加

11月全国土地供应量大增，环比大涨113%，和去年同期相比也呈增加之势，涨幅为20%，是近三年来的最高峰。而在成交方面，表现也不错，增幅进一步扩大，同环比均呈上涨趋势，涨幅均为16%。受一线城市成交规模增加的影响，整体地价下滑趋势也因此中止。但是成交均价来说，一线城市广州，上海等地价便宜是有所下降的，三四线微涨，而涨幅比较多的是二线城市，特别是苏州。

2、溢价不高多为底价成交，土地流拍下降。

从图表中可以看出，溢价率和流拍率整体的趋势是下降的。溢价率在今年4月份到达峰值，而流拍率在那个时候也不高，跟市场有很大的关系，4月份全国房地产市场正值小阳春，土拍市场也是一片火热。而目前从监控的城市来看，二线城市西安，武汉，合肥等优质地块溢价比较高。

10月份溢价率首次上升，11月份回落，不过相差不多。流拍率是比之前下降了不少，从整个下半年来看是比较低的。土地流拍的现象还会存在，不仅三四线会流拍，一二线也会出现，可见开发商拿地谨慎，毕竟资金依旧紧张，不过整体市场稳定之势明显。

就以成都土拍为例来看，基本底价成交。

3、城市核心区域，争抢依旧。

从表中可以看出，溢价率比较高的是厦门的商住地块，因为地块区位优势比较好，一出让都有13家房企来竞拍，刷新了岛内成交土地的总价纪录和单价纪录。而在最近土拍中，深圳也是比较突出的，推出优质地块，光明、龙华、坪山的三宗地溢价率均超20%。在深土交告17号/A816-0068地块周边都是地铁线路，配套成熟，成为一线城市中溢价最高的。

土地市场出现这种情况的原因：

一是因为年底不少城市集中放地，增加了土地供应量。

二是政府调整拿地策略，出让一些优质地块。

三是各个城市的因城施策。

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最后再看政策的变化：

有报告显示，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。不管是一二线还是三四线都有行动。

而在这些政策中，人才政策以及落户政策是最为广泛应用的，而广州目前表现最为亮眼，短短7天时间，广州有3个区针对人才购房，调整了限购政策。

不管是政策，土地还是开发商，这些行为也都呈现出一种状态，就是楼市艰难的时候已经过去，在挣扎中看到了希望。

从开发商拿地策略中可看出，城市之间的分化更加的深入，在资金压力比较大的情况下，核心城市的核心位置才是追逐的对象。从另一个方面也告诉了我们什么样子的房源是最抗跌最保值的。

至于开发商涨价，一定要有自己的判断，到底是逼定还是真涨价。市场越是混乱，也是说明大行情时期并未到来，而明年市场还是会慢慢来，但是来的不会那么激烈，毕竟房住不炒的大政策未变。

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