王牌说市|| 【环境篇】紧调控与去库存并行，2019河南省房地产市场稳中向好（系列解读之一）

“处事识为先，断次之”。唯有对房地产投资决策的影响因素进行全面、系统的科学分析，才能使投资者作出正确的决策。本文试图对河南省房地产市场关联密切的政策环境、经济环境、人口环境和营商环境因素进行综合分析，以资参考。

一、       政策环境特点

紧调控与去库存并行，“房住不炒”是底线

2019年以来，河南省各地市陆续推出了一系列促进房地产市场平稳健康发展的举措，为全省房地产市场发展提供了良好的政策环境。整个2019年，河南省房地产市场依然是紧调控与去库存并行。政策一方面意在强调稳定市场，一方面帮助更多刚需消费者购房置业，从而将“房住不炒，稳字当头”的政策落到实处。

图1-1 2019年河南省房地产相关政策汇总

二、       经济环境特点

地区生产总值稳中有进，持续向好

2019年全省生产总值54259.20亿元，按可比价格计算，比上年增长7.0%，比上年增长7.0%，实现了7%-7.5%的年度预期目标，高于全国平均水平0.9个百分点，位居全国第五名。其中，一二三产业附加值均处于增长趋势。

图1-2 河南省地区生产总值统计图   

数据来源：河南省统计局

图1-3 河南省各产业增加值统计图  

数据来源：河南省统计局

从省辖市生产总值看，郑州市以10143.32亿元继续领跑河南省其他地市，洛阳市、南阳市紧随其后。从增速来看，平顶山市、新乡市、开封市、安阳市、焦作市、鹤壁市和濮阳市均低于河南省地区生产总值增速。

数据来源：河南统计年鉴

从一般公共预算收入看，郑州市以1152.06亿元占河南省当年一般公共预算收入的30.6%，遥遥领先于其他地市，洛阳市、南阳市紧随其后。从一般公共预算收入增速看，济源市、周口市和驻马店市位居河南省18地市前三甲。在县域城市中，新郑以75.04亿元领跑河南县域其他城市，中牟县、荥阳市紧随其后。从中看出，布局郑州大都市区，将是各大房企理性的选择。

数据来源：河南统计年鉴

图1-4 河南县域一般公共预算收入前20强  

数据来源：河南统计年鉴

从县域生产总值看，新郑市以1225.37亿元独占县域鳌头，中牟县、巩义市紧随其后。这些城市受郑州虹吸效应影响，经济发展程度和水平较好，故能保持较高的GDP总量和增速。

图1-5 河南县域GDP前20强  

数据来源：河南统计年鉴

固定资产投资增长平稳，基础设施投资较快增长

房地产开发企业主要指标总体呈缓慢增长趋势。2010-2015年增长缓慢，2016年增长较快，2017-2019年趋于平缓。2010-2019年房屋建筑面积竣工率呈现逐年下降趋势。2019年全省固定资产投资增长8.0%，高于全国平均水平2.6个百分点。在固定资产投资中，第一产业投资比上年下降12.1%，第二产业投资增长9.0%，第三产业投资增长9.0%。基础设施投资增长16.1%，民间投资增长6.7%，工业投资增长9.7%。从到位资金情况看，固定资产投资实际到位资金增长8.7%，其中国家预算资金增长17.3%，国内贷款同比下降3.4%，自筹资金增长6.4%，利用外资增长55.1%。

图1-6 房地产开发企业主要指标情况 

数据来源：河南统计年鉴

图1-7 河南房屋建筑面积竣工率变动趋势图  

数据来源：河南统计年鉴

图1-8 房地产固定资产投资比上年增长情况统计图 

数据来源：河南省统计局

图1-9 房地产开发投资统计及比上年末变动趋势图  

数据来源：河南省统计局

2019年房地产开发投资7464.59亿元，比上年增长6.4%。其中，住宅投资6055.37亿元，增长12.4%。商品房待售面积2529.37万平方米，下降9.7%。商品房销售面积14277.55 万平方米（增长2.1%），住宅销售面积为12981.63万平方米；商品房销售额9009.98 亿元（增长11.9%），住宅销售额为8016.93亿元。商品住宅1694.00万平方米，下降11.4%。城镇保障性安居工程住房新开工21.51万套，基本建成24.53万套。

从县域城市增速来看，孟津县以4919.3%的增速位居河南县域房地产开发增速第一名，西峡县、商水县紧随其后，增长率都超过250%，呈现井喷式增长，造成这种情况的主要因素是，当地房地产开发整体程度不高，基数较小。这也从侧面说明了，相比于省辖市成为各大房企争夺的“红海”，县域房地产还是一片“蓝海”，开发潜力巨大，土地人口红利都有待进一步的挖掘。

图1-10 河南县域房地产开发增速前10强  

数据来源：河南统计年鉴

城镇居民可支配收入支出稳步增长

河南省城镇居民可支配收入呈现稳步增长趋势，各县域城市也呈现不同的增长趋势。增加居民收入在促进居民消费方面有着非常显著的作用，居民消费习惯稳定为房地产发展打下良好的基础。

2019年全省居民人均可支配收入23902.68元，比上年增长8.8%；居民人均消费支出16331.79元，增长7.7%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入34200.97元，增长7.3%，城镇居民人均消费支出21971.57元，增长4.7%；农村居民人均可支配收入15163.75元，增长9.6%，农村居民人均消费支出11545.99元，增长11.1%。

图1-11 河南省居民人均可支配收入和支出走势图  

数据来源：河南省统计局

从县域居民人均可支配收入来看，义马市居民人均可支配收入为28449元，位居河南县域第一名，巩义市、新郑市紧随其后。

图1-12 河南县域居民人均可支配收入前10强 

 数据来源：河南统计年鉴

工业结构持续向中高端攀升，新兴产业培育空间巨大

随着全省持续纵深推进绿色、智能、技术改造，倒逼工业结构持续向中高端攀升，河南县域工业发展也将迈入高质量发展时代。河南县域传统产业改造和新兴产业培育空间巨大，制造业高质量发展前景广阔，无论是从原材料供应，还是先进技术成果转化上，这都是县域房地产行业发展的一大助力。

2019年全省规模以上工业增加值增长7.8%，高于全国平均水平2.1个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值增长4.7%，股份制企业增长8.4%，外商及港澳台商投资企业增长4.4%；私营企业增长10.3%。分三大门类看，采矿业增加值增长11.6%，制造业增长7.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长7.4%。装备制造业、电子信息产业增加值分别增长17.4%、11.4%，分别高于规上工业9.6、3.6个百分点。12月份，全省规模以上工业增加值增长7.2%，比上月回落1.6个百分点。

图1-13 河南省规模以上工业增加值同比增长趋势图  

数据来源：河南省统计局

全年规模以上工业中，五大主导产业增加值增长8.1%，占规模以上工业的比重45.5%；传统产业增长6.6%，占规模以上工业的46.7%；战略性新兴产业增长13.7%，占规模以上工业的19.0%；高技术制造业增长9.2%，占规模以上工业的9.9%；高耗能工业增长5.9%，占规模以上工业的35.3%。

从县域工业增速来看，新郑市、卫辉市以15.2%的增速并列河南县域工业增加值增速第一，舞钢市、浚县紧随其后。这主要是因为当地的工业基础比较好，故能够保持较高的工业发展水平。

图1-14 河南县域工业增加值增速前20强  

数据来源：河南统计年鉴

金融业增长态势良好

河南县域金融机构存款余额变动呈增长的趋势，增长态势良好。随着金融业下沉县域力度的不断加大，县域金融环境和金融服务明显改善，业务品种渐趋丰富，金融市场交易活跃，融资结构逐步改善。也受郑州虹吸效应呈圈层式布局，这对房地产下沉县域是重要的资金保障。

2019年末全省金融机构人民币各项存款余额69508.66亿元，比上年末增长8.8%，其中境内住户存款余额40513.55亿元，增长12.2%；加强实体经济要素保障，人民币各项贷款余额55659.00亿元，增长16.4%，居全国前列；其中境内住户贷款余额22156.90亿元，增长22.1%。搭建专门面向中小微企业的省级金融服务平台，实现贷款发放550.2亿元，其中67%为纯信用贷款。

图1-15 河南金融机构人民币各项存款余额变动趋势图  

数据来源：河南省统计局

2019年末共有上市公司124家。发行股票126只，其中发行A股81只，发行境外股票45只。全年保险公司保费收入2430.84亿元，比上年增长7.4%。

具体到县域，新郑市以625.09亿的金融机构存款余额独占河南县域鳌头，中牟县、伊川县紧随其后，唐河县和灵宝市相对靠后。

图1-16 河南县域金融机构存款余额前20强  

数据来源：河南统计年鉴

三、       人口环境特点

人口总量与人口流动呈现“双放缓”

人口总量增长趋势放缓。从人口总量变动趋势来看，2019年末全省总人口10952万人，比上年末增加46万人。其中，常住人口9640万人，比上年末增加35万人全年出生人口120万人，出生率11.02‰；死亡人口75万人，死亡率6.84‰；自然增长率4.18‰，为近十年来最低值。

图1-17 河南省人口数量统计图  

数据来源：河南省统计局

图1-18 河南省人口自然变动趋势图 

数据来源：河南省统计局

人口流动趋势放缓。河南省目前仍然处于人口净流出状态，但流出速度有所减缓。2018年省际净外出人口比上年增加7万人，增量比 2017年减少约31万人。2019年省际净外出人口比上年增加11万人，增量比 2018年增加了约4万人。

图1-19 河南省流动人口趋势图  

数据来源：河南省统计局

在“十二五”时期，出省人口主要流向经济发达的沿海地区，以广东为最多，其次是北京、浙江和江苏。在“十三五”中后期，出省人口仍然是流向经济发达的沿海地区，以广东为最多，其次是北京、浙江、江苏和上海。在2020年初，出省人口依然是流向经济发达的沿海地区，以山东、江苏、安徽、浙江为主，其次是河北、广东等。迁入河南省流动人口较上年减少。分别以山东、安徽、江苏、河北为主，其次是山西、湖北、浙江、广东等。

数据来源：百度迁徙地图

图1-20  2020年春运期间河南迁出趋势图  

数据来源：百度迁徙地图

表1-4  2020年春运期间迁入河南来源地排名及比例

数据来源：百度迁徙地图

图1-21 2020年春运期间河南迁入趋势图  

数据来源：百度迁徙地图

县域流动人口持续活跃

县域流动人口持续活跃，主要流向省会城市郑州。同时，流动人口流向并集聚在沿海发达地区。流动特征充分说明增强县域经济的承载力对带动农村劳动力转移影响很大，这也是农村富余劳动力转移就业的一种主要途径，在转移就业增加收入的同时还能照顾到家庭，研究人口红利成为主导房地产的重要因素。

“郑龙头”经济势能和极化效应不断升温，人口吸纳力持续增强。随着郑州跻身人口千万级、GDP破万亿的特大城市行列，郑州在中国乃至世界的影响力也越来大。另一方面，郑州在全国范围的人才吸引力正在突显。

根据《2018年河南人口发展报告》显示，外省流入河南人口中的36.8%流入到郑州市，比2017年提高3.1个百分点；省内跨市流动人口中的59.8%流入到郑州市，比上年上升1.1个百分点。郑州的人口吸纳力仍在持续增强。

《2019年第三季度中国城市活力研究报告》郑州在主要城市人口吸引力榜单中排名第9。

表1-5 城市综合吸引力

数据来源：河南省统计局

从人口迁入来源地分析来看，人口迁入来源地主要是省内其他地市为主，开封市、周口市及新乡市位列前三，省外城市所占比例较小，如山东省菏泽市。

表1-6   2020年春运期间迁入郑州来源地城市排名及比例

数据来源：百度迁徙地图

数据来源：百度迁徙地图

人口省内跨地市流动持续活跃

在省内流动人口中跨市流动人口占28.6%，市内跨县流动人口占15.2%，其余56.2%的外出人口都是在本县（市、区）各乡镇、街道办事处间流动。

从县域城市户籍人口看，金水区人口分布最多，邓州市、永城市紧跟其后。其次是唐河县、禹州市、中牟县等。

表1-7 河南省县域城市户籍人口排名

数据来源：河南省统计局

从县域城市常住人口看，邓州市人口分布最多，固始县、上蔡县紧跟其后。其次是太康县、永城市、郸城县等。

数据来源：河南省统计局

四、       营商环境特点

营商环境与经济水平、开放程度等因素有密切关系

2017年7月，习近平总书记就指出，要“改善营商环境和创新环境，降低市场运行成本，提高运行效率。”优质的营商环境有利于推动三四线城市以及县域经济高质量发展，也是改善全省投资环境，促进房地产市场平稳健康发展的重要因素。

2019年以来，河南省各地市陆续出台了《营商环境评价实施方案》，持续深化“放管服”改革，积极营造良好的营商环境，探索创新营商安商服务举措。2020年年初，河南省发改委编制并发布《河南省营商环境评价报告》，各地市深入开展优化营商环境三年（2018—2020年）行动。2月25日，第三方机构发布“河南省营商环境评价结果”。郑州市、洛阳市、鹤壁市在此次河南省18地市营商环境排名中夺得前三甲，而商丘市、周口市和信阳市的排名则较为靠后。

数据来源：河南省发改委

从县域营商环境看，河南省有5个县（市）入选县域营商环境百强县榜单，永城市在河南省位列第一（在总榜单上位于第72名）。其他4个入选的县（市）分别是新郑市（总第74名）、巩义市（总第80名）、汝州市（总第85名）、沁阳市（总第97名）。

总体来看，2019年河南省经济保持了总体平稳、稳中有进的发展态势。从河南省房地产市场运行来看，“坚持房住不炒”依然是主基调，2019年房地产市场业总体呈平稳健康发展；从各地方发展来看，随着国家全面深化改革的深入推进，三四线城市经济活跃度、人口集聚度及营商环境正不断的加强和完善，三四线城市乃至县级城市将成为接下来房企布局的重要市场。

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