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河南房地产格局将大变 热潮退去寡头地产时代降临


【楼市专家读2015年政府工作报告】自从2001年政府工作报告中首次提到房地产市场,此后每年的政府工作报告,房地产行业都会成为关注的焦点。2015年政府工作报告中明确提出“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,未见“调控”、“抑制”提及。因此,有不少业内人士称“有暖意”。

  那么2015年政府工作报告究竟会对本土房地产市场产生怎样的影响,不妨看看省内3位相关学者、专家的观点。

  刘社 河南财经政法大学教授、河南财经政法大学城市发展研究中心主任

  农村土地改革全面启动 房地产格局将大变

  主要观点:农民可用土地入股,与开发商联合开发房地产项目,开发商拿地的渠道又多了一条。而地方政府以地生财的历史将终结,城市房价必将受到冲击,房地产的主战场将从城市转到乡村。

  2015年政府工作报告中提到的“要做好土地确权登记颁证工作”,是今年3月1日起全国不动产登记工作的一部分。其实2013年11月召开的党的十八届三中全会上审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,已经提出:“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。同时还提出:“改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”即改革的长期目标,不仅是要建立城乡统一的建设用地市场,而且宅基地和农民住宅最终可以入市。

  集体土地入市和农村宅基地制度改革,必须谨慎从事。

  集体经营性建设用地入市的探索,将使土地流转制度发生重大改革:将来的某一天,集体建设用地可以直接入市,并与国有土地同地同权、同地同价。这意味着农民可用土地入股,与开发商联合开发房地产项目,开发商拿地的渠道又多了一条。而地方政府以地生财的历史将终结,城市房价必将受到冲击,房地产的主战场将从城市转到乡村。

  农村宅基地制度改革,则意味着未来的某一天,进城的农民可以将自己的农村宅基地及住房抵押、担保、转让,获得收益后到城市购房,提高农民对城市住房的购买力,从而加速城镇化进程。

  但在现阶段,农民的宅基地及住宅,暂时还只能在农村的产权市场中流转。只能是审慎开展一些试点,一旦试点越来越多、越来越成功,城镇化的速度将大大加快,房地产发展的格局也将发生大的变化。

  李刚 河南省房地产业协会秘书长、中部行业联盟主席

  未来3年 房企应参与棚户区改造

  主要观点:国家在资金筹措、土地、拆迁安置、住房保障等方面都给予很多的政策支持和很大的支持力度,同时也规避大力度棚户区改造带来的市场冲击。

  政府工作报告中提到,要推进新型城镇化取得新突破,加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。

  棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要内容,既是重大民生工程,也是重大发展工程。加快推进棚户区改造,有利于缓解城市内部二元结构矛盾,增强城市对人口的吸纳能力和综合承载力,推进新型城镇化建设;有利于促进土地集约节约利用,有效破解城市建设用地不足难题;有利于增加普通商品住房供应,拉动投资、消费需求,带动相关产业发展,发挥助推经济持续健康发展和民生不断改善的积极效应。

  在加快保障安居工程方面,河南省已经走在前列。2014年河南省政府已出台并转发省发改委等部门《关于加快推进棚户区改造工作的意见》,其中要求各省辖市加快推进棚户区改造的进度,在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上,优先推进建成区内的城中村改造。在2013年实施棚户区改造12万户的基础上,2014年至2017年再改造各类棚户区166万户,使居民住房条件明显改善,基础设施和公共服务设施建设水平不断提升。

  建议河南房企在未来3年内应关注并参与棚户区改造项目,国家在资金筹措、土地、拆迁安置、住房保障等方面都给予很多的政策支持和很大的支持力度,同时也规避大力度棚户区改造带来的市场冲击。

  上官同君 房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长

  2015年 房地产寡头时代正式来临

  主要观点:新型城镇化、主题城市(旧城改造)、特色乡镇、美丽乡村、政府开放的PPP模式、大型文化旅游复合地产项目等,都是房地产投资的新战场。

  每一次政府对于房地产行业的政策的出台,都会引发社会各界对房地产行业的无尽猜想。同样,2015年李克强总理的政府工作报告,亦引发了各界热议,给经历了阵痛的房地产行业带来新生的希望。

  3月1日起,15个城市开始开展不动产登记工作,这会对整个经济领域产生重要的影响。但我认为不必夸大地认为这种影响会是立竿见影的,因为在启动不动产登记的同时,政府也会开始担心房地产行业下行对经济运行指标的影响。2015年政府工作报告也涉及了房地产政策,算是给了社会各界一颗定心丸。

  自2014年起,房企分化的趋势愈加明显;2015年,中国房地产寡头地产正式来临,一批有品牌、有实力、有团队的房企会做大做强,一批中小房企会逐步退出市场。机遇与挑战并存,在此转折分化的重大时期,房企若想更好地生存,就必须寻找合适的突破口。新型城镇化、主题城市(旧城改造)、特色乡镇、美丽乡村、政府开放的PPP模式、大型文化旅游复合地产项目等,都是房地产投资的新战场。

  2015年的政府工作报告,将让房地产行业坚定前行。房地产的国民经济“晴雨表”作用,在短时间内是无可替代的。目前房地产市场的需求分成两大部分,一是保障房建设,这应该由政府担当,随着时间的积累,保障房的数量逐步增多,就能扩大保障房所覆盖的群体数量。二是房地产回归市场,让改善型住房需求不再受房地产的调控而畸形压抑,让开发商能够从市场出发建造性价比更优的房子。

  当房地产市场逐步回归理性,全民房地产的投资热潮退去,行业进入市场运营轨道之时,房地产行业寡头地产时代将正式来临。



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