今天是:

恐慌性购房几时休 楼市调控全靠“拍脑袋”?

作者:aceidea  来源:东方今报  发表时间:2016-9-7 9:38:57  热度:66℃

    ▶自823日起,郑州楼市进入调控前夜。当天,郑州市代市长程志明首次在公开场合表示:“要加大房地产市场调控力度,确保房地产市场平稳运行。”

 

    ▶诡异的是,开发商和购房者均开启了与时间赛跑模式。那么,郑州什么时候会出台调控政策?会出台什么样的调控政策?郑州楼市的明天在哪里?

    □东方今报记者 路治欧/文图

    访谈嘉宾:

 

             杜书云    郑州大学旅游与管理学院院长、郑州大学房地产市场研究中心主任、河南省经济学会副会长、

                          郑州市住房保障和房地产管理局行政决策咨询专家、教授、博士生导师

 

          上官同君    王牌智库(深圳)有限公司董事长、中国王牌城市研究院院长、郑州市住房保障和房地产管理局行政决策咨询专家


          奚春山    中房研·河南新媒体中心总监、中房研研究员、搜房网特约评论员


    东方今报记者:老百姓关心调控,主要还是关心房价。今年以来,郑州房价一路走高的根本原因是什么?

 

    奚春山:目前,郑州住宅市场的去化周期在3个月左右,去化周期在6个月以下,可以认为是供不应求。从去年底的8个月去化周期到如今的3个月,表明郑州住宅出现了供不应求的局面。


    供不应求局面的出现有 3个原因:一是宽松的货币政策,变相鼓励用金融杠杆买房;二是合肥、苏州等二线城市房价上涨的波及效应,裹挟着很多没有买房需求的人演变为投资客,入场与刚需抢房;三是开发商推波助澜的放大效应,加重了地产市场的恐慌性情绪。


    上官同君:我认为还是要归结为楼市恐慌的传导效应。北上广一线城市地王频出,恐慌蔓延到二线城市。供求关系是一个因素,但不是主要因素。这是大的经济背景和政府调控政策所致,并不是郑州独有的专利。像合肥、南昌等国内二线城市大都面临同样的问题。并且楼市恐慌会逐步传导蔓延到三、四线城市,这只是时间问题。


    杜书云:郑州房价不是今年才一路走高,近十年来,几乎每年上一个台阶。20091月份,全球金融危机出现之后,郑州市商品房的均价已经退到4000元以内。近几年,房价基本上以每年每平方米1000元的幅度往上涨。今年春节后的几个月,住房销量每个月都是50%以上的增长,河南各市县几乎都不行,只有郑州一枝独秀。


    郑州房价持续上涨可以列出很多理由,比如郑州市是人口净流入城市、有城镇化战略的有效实施、城市的首位度高等,但是,我们在寻找今年房价过度上涨的原因时,恐怕这些因素未必是最主要的。我个人认为,现在的楼市情况与政府的去库存政策关系很大。因为郑州并没有多少库存,8个月去化周期应该在合理区间,当时的市场表现还是挺好,在去库存背景下一线城市根据自身的情况连限购都没有取消,我们为什么还要采取刺激政策呢?

    东方今报记者:政府调控有没有科学严谨的判断依据,比如某几项指标异常就进入调控模式?

 

    杜书云:房地产市场过热或者不景气,政府都会采取调控措施。毫无疑问,这次如果采取调控措施,房价快速增长肯定是主要原因。但是,涨跌到什么程度启动调控机制,我印象中没有固定的指标。因为房地产不是孤立存在的,是否调控要考虑宏观的经济形势、资本向楼市集中情况、房价增长是否过快以及老百姓的承受能力等方方面面,不是那么纯粹的。当然,也不是没有规律可循,调控会有一些衡量指标,但是参照指标不会固定不变。


    上官同君:政府历次楼市调控都是头痛医头脚痛医脚,缺乏务实接地气的楼市调控顶层设计。我前几天在郑州市房管局开会,建议政府要直面当前房地产市场存在的问题,摸清楚一个真实的郑州房地产市场,分析具体原因,再拿出调控办法。政府有数据,但做的是宏观研究,真正接地气的研究是缺乏的。针对郑州市房地产市场的不确定性,政府应该组织专门的第三方研究机构,进行调研和摸底以弄清现状,比如,摸清楚郑州市每年流入的人口有多少、开发商的情况、人口最终的接纳量,用数据来支撑调控措施和行业发展办法。如果没有这些,就是拍脑袋行政。按照意识流决策房地产市场,已经落伍了。


    奚春山:大的开发商在决定进入一个城市开发前,会自行派出专人,或委托专业机构详细研究一个城市的经济发展水平、外来人口净流入情况以及楼市的去化周期,进行所谓的楼市压力测试,根据压力测试结果,来决策是否进入开发。


    住宅去化周期在3个月以内,类似于京沪,属于供不应求。每年有50万以上的净流入人口,略逊于京沪。不限贷、不限购,还是全国的交通枢纽。这是郑州一些大型开发商高管以上阶层张口就来的大数据。


    相对于开发商的精细化管理,有调控职责的地方政府有关部门,是不是也能做到如此专业和精细?是不是也有类似的压力测试?


    在本轮房价暴涨前,郑州楼市常年只有8个月的去化周期,属于正常健康状态。但是,当开发商都预测到郑州房价肯定会上涨,政府有关部门没有预测到伴着货币政策的宽松,郑州的房价肯定会水涨船高。这说明政府缺乏专业化人才和手段应对楼市变化。


    事先的防范优于事后的调控,如果从去年底就开始大量推出土地,对冲开发商旺盛的拿地需求,郑州市政府手里有110多万亩拆出来的城中村土地,如果这110多万亩土地大量释放出来用于盖房子,就能消除市场上的恐慌性情绪。


    但从目前郑州楼市恐慌性上涨的行情看,郑州市政府没有事先防范措施,放任了楼市的上涨,甚至借助楼市出现恐慌性行情之际,频出地王。


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