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上官同君:扼制楼市恐慌迫在眉睫

作者:aceidea  来源:本站  发表时间:2016-3-22 9:27:47  热度:134℃

编者按:

去年以来,在一系列政策因素刺激下以及对未来市场走向的不可预知,社会各阶层,夹杂着疑虑、担心、追涨、争先、恐后等复杂心理因素,形成了所谓的楼市“恐慌”。


恐慌的缘


2015年以来,政策面的利好消息层出不穷,加上股市等其他投资效益普遍不佳,热钱大量涌入楼市,引发了楼市的火爆现象,进一步刺激了持币观望的购房者的入市意图,于是就上演了一出又一出的“日光盘”、“一线楼市库存告急”等好戏。

2016年3月,全国“两会”政府工作报告中再次提到要化解房地产库存和保证房地产市场平稳健康发展,这虽然有利于市场进一步去库存,但同时也有一定的副作用:去库存政策的目标区域是三四线城市,却带动了一线城市房价的上涨,某种程度上激发了上海和北京房地产市场的追涨恐慌情绪。


恐慌的表现


一、全国商品房成交量价齐升


2016年1-2月份,全国商品房市场销售面积达到11235万㎡,虽然环比下滑明显,但主要是受春节因素的影响,且同比仍增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点,市场回暖力度十分强劲。更为重要的是,1-2月份成交均价高达7634元/㎡,环比2015年12月上涨幅度高达1003元,创下全国商品房均价的新高,是市场的恐慌性购房心理的明显表现。

特别是东部地区商品房销售面积5691万平方米,同比增长35.5%,高于全国平均增速7.2个百分点,均价则突破万元大关,达到10090元/㎡,比2015年全年均价上涨1103元/㎡,表明市场分化的趋势仍在持续。

此外,2016年1月份人民币贷款新增2.51万亿元,同比多增1.04万亿元,其中很大一部分流向了基础设施建设和房地产开发领域,显示出投资者在宽松政策环境下的抢抓机会“慌”的心态。


二、恐慌情绪开始向二线城市蔓延

春节前后的房价暴涨主要出现在以上海为代表的一线城市,但2月份以来,这种火热的状态正在从一线城市向二线城市蔓延。

节后,杭州、南京、武汉、合肥等部分二线城市商品房成交量价大幅上涨,甚至出现了消费者连夜排队抢房、开发商“捂盘不卖”、“捆绑车位”销售、二手房业主坐地起价等现象。

杭州市区2月份最后一周商品房共成交2894套,环比上涨138%;南京楼市库存告急,1个月内从4.5万套下降到3.7万套,市民连夜排队“抢”房;西安房价自开年以来已连续两个月上涨;合肥、武汉、郑州等地多家楼盘暂停销售,酝酿涨价……部分二线省会城市二手房市场更是进入暴涨模式,二手房东“坐地涨价”的现象更是层出不穷。

这些二线省会城市作为区域中心城市,人口大都呈净流入状态,楼市库存相对不大,市场需求旺盛;同时,年后首付比例最低降至20%、央行降准、契税营业税减免等楼市新政的推出,不但降低了购房门槛,而且形成了未来房价继续上涨的预期,因此,市场“买涨不买跌”的恐慌心态进一步推高房价。


恐慌的根源


春节之后楼市出现的“恐慌性”购房是由多种因素导致的。具体来讲,除了“救市”政策不断加码带来的“自住需求+改善需求”两股力量积极入市之外,还有如下几方面的原因:


一、“地王”频现助推楼市火热

2015年下半年以来,北上广深等一线城市出现的一波又一波的“地王”,不断推高商品房成本,从而进一步强化了未来房价“必涨”的预期。从全国范围来看,房企土地购置的平均成本从2007年的74.26万元/亩逐年攀升,2015年达到222.76万元/亩,年均涨幅14.7%,这也导致房价上涨成为一种难以逆转的趋势。


二、首付贷等场外配资导致楼市需求提前入市

随着互联网金融的不断成熟,近两年住房市场上出现了越来越多的“首付贷”产品,相关贷款资金可用作购房首付款。这样,房地产市场购房门槛降低,杠杆率提高,购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下提前进入房地产市场,甚至一部分投资客看准了机会,运用很小的资金撬动巨大的杠杆,这也从一定程度上助推当前楼市的火爆局面。


三、资金保值需求刺激楼市

在实体经济持续低迷的背景下,央行为刺激社会需求,多次下调存贷款基准利率,从而形成了通货膨胀的预期现象。特别是2015年下半年以来,由于股市回调、债市收益率下滑,大量资金从金融市场退出,转而寻找新的投资渠道,这进一步助推房地产市场回暖,同时也成为楼市恐慌的根源之一。


四、“少量多批”、“捂盘惜售”等营销手段炒作

从房企推盘技巧来看,春节之前由于种种原因(比如预售许可证没有获批等),许多项目虽然积累了大量客户却没有开盘。春节后项目具备开盘条件,此时恰逢财政部等部委“救市”政策密集发布。对于房企来讲,借“救市”政策择机开盘,制造“恐慌性”购房与“日光盘”现象成为其快速释放前期客户的营销手段。

除上述原因以外,部分不负责任的媒体、专家、房地产代理机构等出于自身利益考虑,刻意渲染恐慌气氛,助推房价上涨,也是不容忽视的因素。


恐慌的结果


一、“虹吸现象”导致市场对立分化

国家针对三四线城市的去库存政策,反而对库存量并不算太大的一线城市产生了巨大的政策刺激,这种“虹吸现象”导致一线城市房价非理性上涨,客观上透支了三四线城市的购买能力,加剧了房地产市场的对立分化,使得房地产去库存的问题更显得复杂多变。


二、价格预期影响购房选择

房地产带有资产属性,绝大多数购房行为,甚至是自住购房行为,都受价格预期影响。如果潜在购房人有房价下跌的预期,哪怕其购置首套房,也很有可能搁置购房行为,所以房地产库存去化确实很难通过降低房价来实现,房价上涨可能是政策的客观结果。


三、合理去库存需正确操作

房价上涨过快可能提前透支房价上涨空间,反而不利于中长期持续去化库存。所以,遏制房价过快上涨是完全有必要的。国家制定房地产相关政策,不是为了制造恐慌气愤,而是为了合理的去库存,促进经济合理健康发展。但在各环节链条绷得较紧情况下,政策的不审慎操作可能被市场误读及放大。因城施策,才能正确合理达到去库存的目标。否则,盲目的去库存有可能导致新一轮的供需不平衡,从而进一步加剧房地产市场的再恐慌。


如何不恐慌?


对于政府而言:保持房地产价格稳定,加快去库存进度,是当前的最主要任务。目前全国房地产市场出现了极不均衡甚至严重背离的情况,所以房地产去库存政策不应搞“一刀切”,而需采取“因城施策”的方式,一线城市与其他城市差别对待,三四线城市在去库存问题上应予以更大的政策刺激,例如继续降低购房首付比例,贷款利息冲抵个人所得税等等。需继续加强供给侧改革,正确找到供与求的平衡点,才能从源头上处理好去库存的难题。依靠政策引导房地产发展,短期来看可能可以解决当前房地产市场所面临的困境,但是对于长期而言,遵循市场基本供求规律,才是实现房地产最终良性发展的唯一出路。


对于媒体而言:要积极引导住房改善者的投资情绪,不能盲目制造恐慌,要深挖恐慌现象背后的供给端改革问题,通过客观分析,合理引导,形成良性循环,才能从舆论层面不再助推恐慌情绪蔓延。


对于购房者而言:近期层出不穷的刺激政策难免会引起一定程度的恐慌性购房,宽松信贷下购房者难以期待房价下调。但是房地产价格还是取决于经济水平和居民购买力。在这种情况下,投资性客需要谨慎入市,而对于普通民众而言,买房要量力而行,不可盲目跟风。


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